Abschaffung des Eigenmietwerts: Was Schweizer Eigentümer wissen müssen

Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Unikat: Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien müssen ein fiktives Einkommen versteuern – den sogenannten Eigenmietwert. Seit Jahrzehnten wird über seine Abschaffung diskutiert. Nun steht eine Gesetzesänderung bevor, die weitreichende Folgen für Immobilienbesitzer haben wird.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum auf Bundes- und Kantonsebene versteuern müssen. Er entspricht dem Betrag, den man als Miete für die eigene Liegenschaft erzielen könnte – in der Regel 60 bis 70 Prozent der marktüblichen Miete.

Im Gegenzug dürfen Eigentümer Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses System wurde eingeführt, um Mieter und Eigentümer steuerlich gleichzustellen.

Was ändert sich?

Das Parlament hat beschlossen, den Eigenmietwert für selbstbewohnte Liegenschaften am Hauptwohnsitz abzuschaffen. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Kein fiktives Einkommen mehr: Der Eigenmietwert für den Hauptwohnsitz entfällt bei der Bundessteuer und bei der kantonalen Steuer.
• Wegfall des Schuldzinsabzugs: Hypothekarzinsen können auf Bundesebene nicht mehr vollständig vom Einkommen abgezogen werden.
• Eingeschränkter Unterhaltsabzug: Kosten für den Liegenschaftsunterhalt sind auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig, ausser bei denkmalpflegerischen Massnahmen.
• Zweitliegenschaften: Für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften bleibt der Eigenmietwert voraussichtlich bestehen.
• Ersterwerbsabzug: Erstmalige Käufer sollen einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen können, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wirkt sich je nach Situation unterschiedlich aus:

Gewinner

• Eigentümer mit tiefer oder keiner Hypothek: Wer seine Liegenschaft grösstenteils abbezahlt hat, profitiert am meisten – der Eigenmietwert fällt weg, aber es gibt auch kaum Schuldzinsen zum Abziehen.
• Pensionierte: Ältere Eigentümer, die ihre Hypothek über die Jahre amortisiert haben, werden steuerlich deutlich entlastet.
• Eigentümer mit neuwertigem Objekt: Wer wenig Unterhaltskosten hat, verliert wenig durch den Wegfall des Unterhaltsabzugs.

Mögliche Verlierer

• Eigentümer mit hoher Hypothek: Wer hohe Schuldzinsen abzieht, verliert diesen steuerlichen Vorteil.
• Sanierungsbedürftige Liegenschaften: Der Wegfall des Unterhaltsabzugs kann grössere Renovationen steuerlich unattraktiver machen.
• Neuere Käufer: Wer kürzlich gekauft hat und eine hohe Hypothek trägt, muss die steuerlichen Auswirkungen genau kalkulieren.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte den Schweizer Immobilienmarkt auf verschiedene Weisen beeinflussen:

• Amortisationsanreiz: Ohne Schuldzinsabzug wird es attraktiver, Hypotheken schneller zurückzuzahlen. Das könnte langfristig zu einer tieferen Verschuldung der Haushalte führen.
• Preisentwicklung: Der Wegfall des Eigenmietwerts könnte die Nachfrage nach Wohneigentum erhöhen, was in begehrten Lagen zu steigenden Preisen führen kann.
• Renovationsverhalten: Ohne steuerlichen Unterhaltsabzug könnten Eigentümer Renovationen hinauszögern. Energetische Sanierungen bleiben aber voraussichtlich abzugsfähig.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Auch wenn die Abschaffung noch nicht in Kraft ist, lohnt es sich, frühzeitig zu planen:

1. Steuerliche Situation analysieren: Berechnen Sie, wie sich die Abschaffung auf Ihre Steuerlast auswirkt. Ein Vergleich der aktuellen Situation mit dem neuen System zeigt, ob Sie profitieren.
2. Hypothekarstrategie überprüfen: Klären Sie mit Ihrer Bank, ob eine Amortisation sinnvoll ist oder ob Sie Ihre Hypothek anders strukturieren sollten.
3. Renovationen vorziehen: Falls grössere Unterhaltsarbeiten anstehen, kann es sich lohnen, diese noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung durchzuführen – solange der Abzug noch besteht.
4. Fachberatung einholen: Jede Situation ist individuell. Ein Steuerberater oder Treuhänder kann die konkreten Auswirkungen auf Ihre Situation berechnen.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eine der grössten steuerlichen Änderungen für Schweizer Immobilienbesitzer seit Jahrzehnten. Für viele Eigentümer – insbesondere mit tiefer Verschuldung – bringt sie eine willkommene Vereinfachung und Entlastung. Andere müssen ihre Finanzplanung anpassen. In jedem Fall lohnt es sich, die eigene Situation frühzeitig zu analysieren und bei Bedarf professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.